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我们购买的房子价格里面包含多少费用 [复制链接]

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房价已成为人们生活和社会普遍关注的问题。那么,房地产的房价到底是由什么构成的?它制定的标准又是什么呢?
房价是由土地费用、建安工程费用、配套设施费用、相关税费、项目运营管理费用、企业利润六部分构成的。其中税费等一些标准是相同的,另外由于各开发企业的情况不同,获得土地及房产配套、管理水平条件等方面也存在着差异。
下面结合某项目的费用标准情况,将房地产企业制定房价时的构成因素总结如下。
一、土地费用
为取得土地开发使用权而发生的费用,一般包括向**土地部门缴纳的土地出让金、土地征用费、拆迁安装补偿费、土地整理费用(如“三通一平”、“七通一平”等)、土地契税。土地费用占房价的比重约为25-50%左右。
1、 土地出让金
征收标准:各市县人民**根据土地的地理位置、交通、环境、基础设施状况等条件具体制定,报省财政厅备案。
2、 新增建设用地土地有偿使用费
土地管理法征收标准:5-40元/平方米。
3、 征地管理费
征收标准:征地费用总额的1.5-4%,其中住房建设标准按照原标准的70%征收。
4、 土地出让业务费
征收标准:土地出让金总额或土地租金的2%.
5、土地登记费
(1)土地权属调查和地籍测绘:个人5-10元;单位200-40000元。
(2)土地注册登记发证:个人每证5元(包括农村宅基证);单位每证10元;三资企业和其他使用特制证的每证20元。
6、土地契税:按土地成交价格的4%征收。
二、建安工程费用
是指在房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备安装工程费用,通常又称为房屋建安造价,目前建安造价一般占房价的25-40%.
三、配套设施费用
包括前期基础设施配套费(道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等)和公共配套设施(建设用地内建设的为居民提供配套服务的如学校、幼儿园、医院、派出所等各种非盈利性的公用设施和菜市场等盈利性的配套设施)建设费两部分,同时还包括一些诸如变电站、自行车棚等室外工程等。
配套设施费在目前房价构成中的比重约为15-20%左右。
四、相关税费
包括开发商缴纳给**的包括营业税、城市防护建设税、企业所得税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、印花税、房产税、教育附加等在内的国家规定税费,以及与由地方**或主管部门额外征收的包括征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、人防异地建设费、煤气水电增容费、项目管理费等名目繁多的非正规收费等。
目前相关税费占房价构成的比重在10-15%左右。
1、 城市基础设施配套费:
73.7元/平方米(住宅)
62元/平方米(非住宅)
2、 公建地费:50元/平方米(住宅)
3、 墙改费:民用建筑5元/平方米,工业建筑4.5元/平方米
4、 防空地下室异地建设费:应建防空地下室面积,2000元/平方米
5、 渣土处置费:5元/立方米
6、 散装水泥专项资金:3元/吨
五、项目运营管理费用
包括项目前期工作阶段的规划、可行性研究、勘察设计费等费用、建设期的管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费和养老保险费、项目贷款利息、销售广告费、不可预见费等。
运营管理费用占房价的比重一般在18%以下,其中财务成本大约是10-15%.
六、房地产开发商的利润
为扣除以上所有费用后的剩余部分。
从实践看,不同类型的房地产项目利润占房价的比重水平存在较大差异,高与低要视开发的时间和项目的情况而定。如果拿到土地后1年能够开发完成的话利润可以达到18%左右,但是现在多为高层建筑,建筑周期一般要2-3年,加上成本上升,想实现高利润的难度已经很大。
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